Добавить новость
Январь 2010Февраль 2010Март 2010Апрель 2010Май 2010
Июнь 2010
Июль 2010Август 2010
Сентябрь 2010
Октябрь 2010
Ноябрь 2010
Декабрь 2010
Январь 2011
Февраль 2011Март 2011Апрель 2011Май 2011Июнь 2011Июль 2011Август 2011
Сентябрь 2011
Октябрь 2011Ноябрь 2011Декабрь 2011Январь 2012Февраль 2012Март 2012Апрель 2012Май 2012Июнь 2012Июль 2012Август 2012Сентябрь 2012Октябрь 2012Ноябрь 2012Декабрь 2012Январь 2013Февраль 2013Март 2013Апрель 2013Май 2013Июнь 2013Июль 2013Август 2013Сентябрь 2013Октябрь 2013Ноябрь 2013Декабрь 2013Январь 2014Февраль 2014
Март 2014
Апрель 2014Май 2014Июнь 2014Июль 2014Август 2014Сентябрь 2014Октябрь 2014Ноябрь 2014Декабрь 2014Январь 2015Февраль 2015Март 2015Апрель 2015Май 2015Июнь 2015Июль 2015Август 2015Сентябрь 2015Октябрь 2015Ноябрь 2015Декабрь 2015Январь 2016Февраль 2016Март 2016Апрель 2016Май 2016Июнь 2016Июль 2016Август 2016Сентябрь 2016Октябрь 2016Ноябрь 2016Декабрь 2016Январь 2017Февраль 2017Март 2017Апрель 2017
Май 2017
Июнь 2017
Июль 2017
Август 2017Сентябрь 2017Октябрь 2017
Ноябрь 2017
Декабрь 2017
Январь 2018
Февраль 2018
Март 2018
Апрель 2018Май 2018Июнь 2018Июль 2018Август 2018
Сентябрь 2018
Октябрь 2018
Ноябрь 2018
Декабрь 2018
Январь 2019
Февраль 2019
Март 2019
Апрель 2019
Май 2019
Июнь 2019
Июль 2019
Август 2019
Сентябрь 2019
Октябрь 2019
Ноябрь 2019
Декабрь 2019Январь 2020
Февраль 2020
Март 2020Апрель 2020Май 2020Июнь 2020Июль 2020Август 2020Сентябрь 2020Октябрь 2020Ноябрь 2020Декабрь 2020Январь 2021Февраль 2021Март 2021Апрель 2021Май 2021Июнь 2021Июль 2021Август 2021Сентябрь 2021Октябрь 2021Ноябрь 2021Декабрь 2021Январь 2022Февраль 2022Март 2022Апрель 2022Май 2022Июнь 2022
Game News |

«Девелоперы не заинтересованы в росте цен»

Российские девелоперы в последнее время столкнулись не только с санкциями и пересмотром списка зарубежных партнеров, но и со скачком ключевой ставки, который произошел в конце зимы. О том, как отрасль будет справляться с новыми вызовами, насколько это может сказаться на ценах на квартиры и об эффективности субсидированной ипотеки «Известия» поговорили с президентом группы компаний «Кортрос» Вениамином Голубицким.

«Нас слышали и нам помогали»

— С какими вызовами столкнулась строительная отрасль в последние три месяца? Что стало самой сложной проблемой: поиск новых поставщиков, логистические трудности, что-то еще?

— Строительный бизнес, девелопмент, — это часть экономики, поэтому он не может не зависеть от макроэкономической ситуации. И основные вызовы для нас — это те, с которыми столкнулась экономика в целом. Понятно, что и курсовые колебания, и санкционное давление так или иначе на отрасль влияют. Меняется состав используемых материалов. Менялась несколько раз цена: и в лучшую, и в худшую сторону. Эти колебания рынка, естественно, требуют достаточно квалифицированного подхода к управлению. Но у нашей компании всегда проекты были длинные, долгосрочные, объемные, и я всегда говорил, что это страховка от рыночных рисков.

Мы можем себе позволить в какой-то момент чуть притормозить, присмотреться к ситуации, потом быстро увеличить объемы. Это у нас находится с точки зрения оперативного управления в руках менеджмента. И это большое благо крупных проектов комплексного освоения территории, на которых, собственно, компания и специализируется.

В целом, я бы не сказал, что с точки зрения нашего бизнеса произошли какие-то глобальные изменения или перетряски. Я имею в виду конкретно нашу компанию. Партнёры, которые с нами работали, даже зарубежные — а у нас есть турецкие партнёры, китайские, — они все сохранились, все продолжают с нами работать. Понятно, что они тоже переживали в этот период и нервничали, но в итоге наша работа плодотворно продолжается.

Что касается поставок материалов, мы давно уже взяли курс на качественные отечественные материалы. И более того, пытаемся сами выходить со своими предложениями на рынок материалов, которые используются в строительном комплексе.

В частности, нам с партнёрами, ГК «Хевел», удалось создать солнечные панели нового типа. Традиционно такие панели используются на крышах, а мы создали панели облицовочные, которые обладают теми же свойствами, что и обычные солнечные панели, но ими можно облицовывать фасад дома. И мы это уже делаем в Екатеринбурге.

— А стоимость строительства таких домов не увеличилась?

— Нет, мы с самого начала нашим партнерам ставили задачу, чтобы этого не произошло, и стоимость этих панелей сопоставима с обычными. При этом они дают энергию и одновременно служат украшением фасада, поскольку обладают теми же свойствами — цветовыми, металлоотражательными и прочими, — которые есть у обычных панелей.

Небольшая зависимость от зарубежных материалов у нас существовала, как у всех, но сегодня я не вижу угрозы с этой стороны.

— То есть уход иностранных компаний особого влияния на вашу компанию не оказал?

На нашу компанию особого влияния он не оказал, потому что у нас использовалось всего порядка 10-15% импортной продукции. Понятно, что заменили мы, скажем, импортные лифты на отечественные. Но с учётом того, что они уже давно в конкурентной среде, эти лифты по своему качеству приближаются к тем, которые нам поставлялись из-за рубежа. Какой-то трагедии, которая вела бы к остановке процессов производства, не произошло. К тому же, необходимо отметить, что очень оперативно и квалифицированно на потребности этого рынка откликалось правительство России. Честно говоря, не очень люблю расточать похвалы, но в данном случае это было и эффективно, и быстро, и уместно. Нас слышали, и нам помогали.

Например, в период, когда взлетела ставка, для девелоперов были обеспечены особые условия. Ипотека всё это время поддерживалась, причём во всех её отдельных проявлениях. С точки зрения поддержки рабочей силы и занятости — здесь тоже были шаги со стороны правительства.

Понимание девелоперской отрасли как определённого локомотива для всей экономики и борьба за её статус и положение, всё это правительство обеспечивало, за что ему отдельное спасибо.

«Отраслевая нестабильность не нужна никому»

— Получается, что тех мер, которые были приняты, достаточно?

— Нет, никогда не бывает достаточно, как вы понимаете...Главное — это давняя дискуссия и давняя проблема, по которой, как я понимаю, и в правительстве единства, наверное, нет. Это вопрос раскрытия эскроу-счетов. Эта проблема и серьёзная, и важная. Проблема, которая могла бы существенно влиять и на объёмы строительства, и на цену квадратного метра. Потому что сегодня огромные деньги заморожены в стройке. И если бы поэтапное раскрытие эскроу-счетов, как мы многократно говорили, осуществлялось, мы бы, во-первых, ввели большие деньги в оборот. И, во-вторых, это повлияло бы на стоимость квадратного метра. Об этом говорят все девелоперы. Эта дискуссия с банками идёт постоянно на уровне всевозможных органов консультативных и управленческих, но, к сожалению, пока эта проблема не решена.

— А почему? Банки не идут на это?

— Банки на это не идут, потому что для банков это вопросы страховки их рисков. Хотя мы больших рисков не видим, потому что речь идёт о поэтапном раскрытии.

То есть выполнили, скажем, нулевой цикл. И через какое-то время можно эти средства раскассировать, направить снова в стройку. Вы построили корпус, ведутся отделочные работы, — вы можете опять использовать эти средства. То есть где-то на уровне, ну, скажем, 80% готовности дома, вы могли эти деньги обратить уже на следующий строительный объект. Это было бы большим благом.

И мне кажется, что и для банков это могло бы служить положительным моментом, потому что сегодня вопросы кредитования, ликвидности, оборачиваемости средств для экономики важны как никогда, в том числе и для банков.

— А сейчас на каком этапе находится обсуждение?

— На разных этапах: идут обсуждения в правительстве, в органах власти, с девелоперским сообществом, хотя позиция девелоперского сообщества, понятно, в этом едина. Поэтому получается, что эта дискуссия идет как бы между двумя профессиональными гильдиями. Но мне кажется, что их интересы в какой-то точке всё-таки совпадают, потому что, повторяю, для банков тоже имеет большое значение вопрос расширения сферы кредитования и благополучие отрасли. Ведь отраслевая нестабильность не нужна никому.

И идет ещё один важный процесс: игроки на рынке укрупняются, потому что в связи, в частности, и с эскроу-счетами нужен достаточный объём собственных средств, которые вы можете мобилизовать быстро, и которые могут служить основой новых проектов. И я считаю, что сейчас ситуация в отрасли максимально близка к стабилизации. На определенном этапе, на пиковом всплеске нестабильности, многие приостанавливали свои проекты, некоторые компании приостанавливали продажи. Но сейчас мы этот этап прошли.

— Как вы считаете, в этом и в следующем году станет больше сделок по слиянию и поглощению?

— И слияний, и поглощений, я думаю, будет больше. Но я бы отметил тенденцию, о которой мы тоже давно говорим. Это вопрос о партнерстве в отрасли. Например, когда мы начинали в Екатеринбурге проект «Академический», — это крупнейший в Европе проект, — многие говорили о том, что мы монополизируем рынок Екатеринбурга, мол, пришли москвичи и вытеснят всех местных застройщиков. А по факту получился большой проект, в котором всем нашлось место.

Так вот, когда мы в 2005 году этот проект начинали, мы всех успокаивали и говорили: ребята, всем место найдётся, приходите, будем партнерствовать. Так оно и складывается. И сейчас мы говорим о том же самом: для отрасли консолидация важна не только с точки зрения поглощений или разорения мелких компаний. Такие процессы, конечно, есть, они естественным образом идут. Но очень важно, чтобы крупные игроки объединялись для действительно масштабных проектов. И мы таким путем идем, и активно к этому всех призываем. Это, во-первых, способствует консолидации компетенций, потому что у каждой компании есть свои ноу-хау, каждая компания в чем-то лидер, а в чем-то она нуждается в помощи. Во-вторых, это способствует концентрации финансового ресурса, который создает подушку безопасности для проектов в целом. В-третьих, это ускоряет темпы реализации проекта. И, наконец, в-четвертых, это способствует тому, что сама возможность такого рода проектов начинает тиражироваться, когда появляется возможность подобного сотрудничества.

— То есть, сейчас, скорее, речь идет о партнерских проектах, совместном ведении проектов, нежели о поглощении компаний?

— Я бы не противопоставлял одно другому. Основная потребность рынка — это, конечно, партнёрство, но сделки, слияния, поглощения никто не отменял. Они будут идти, потому что сегодняшний рынок требует очень большой концентрации финансовых ресурсов у игроков, которые ставят перед собой серьезные задачи. И это, как правило, компании, которые взаимодействуют с крупными либо материнскими, либо партнерскими холдингами.

«Ипотечный продукт — это банковский продукт»

— Количество банкротств среди девелоперов в этом году увеличится?

— Этот процесс идет не первый год, он касается, в основном, небольших компаний, которые имели по одному — по два проекта, и которые строили в основном по схеме получения от населения денег, на которые они как раз и возводили недвижимость. Сейчас, конечно же, небольшим компаниям стало сложнее с получением гарантий и банковских кредитов.

Сейчас очень важно, как себя поведет банковская сфера, потому что, как я говорил, на уровне правительства и Центробанка принимаются большие усилия. Но банки обладают разной мобильностью, как любая бизнес-структура. Поэтому с одними банками легче разговаривать, с другими труднее. Но когда налажено взаимопонимание между девелопером и банкиром, это всегда очень хорошо.

Возвращаясь к вашему вопросу о банкротствах, конечно, небольшим компаниям в этих условиях сложно. Нестабильность, всегда ведет к тому, что банки менее охотно дают кредиты и более строго проверяют кредитные истории заемщиков. В этом смысле у нашей компании, конечно, большие преимущества. Мы на рынке с 2005 года. И никогда у нас не было ни обманутых дольщиков, ни каких-то существенных задержек.

— Сейчас многие застройщики запускают программы субсидирования ипотеки, и ваша компания не исключение. Это такая хитрость, заманивание клиента? Потому что по 9% не все берут ипотеку, а застройщики предлагают иногда под 1% и даже меньше. Это закладывается в стоимость квадратного метра?

— Конечно, так или иначе это закладывается в стоимость квадратного метра. Но на всех рынках в любых отраслях существует конкуренция. И когда кому-то удается придумать какую-то финансовую схему, которая становится симпатичной для клиентов, это хорошо, это его преимущество конкурентное. С другой стороны, стратегия покупки жилья, она тоже бывает разная. Некоторые люди нацелены на долговременное финансирование этого проекта. По сути, ипотека — это большая рассрочка по времени. Если вы ее можете получить, почему нет?

Тем не менее, ипотечный продукт — это, главным образом, банковский продукт. И всегда хорошо, когда есть взаимодействие с банком, когда это просто делать. Что касается «Академического», они понимают этот проект и знают эту площадку уже как девелоперы: что на ней строится, какие там грунты, какие риски, и как население относится к проекту. При этом сделать здесь ипотечный продукт значительно проще. А когда вы начинаете какой-то новый проект в совершенно новой локации, да еще и с новым банком...

— Банки опасаются?

— Конечно, все требует хеджирования рисков. И там выстроить такую схему труднее. Но в целом, девелоперы пытаются всячески облегчить условия приобретения жилья, на то это и бизнес, на то они в этой отрасли и работают годами.

— Сейчас многие девелоперы замораживают крупные и некрупные проекты, потому что сложно привлечь финансирование. А в вашей компании проекты не замораживаются?

— Нет, мы проекты не замораживаем. Более того, мы по некоторым проектам пытаемся ускоренно продвигаться. Потому что, во-первых, нас заставили быстрее двигаться кризисные или, точнее, стрессовые явления на рынке. Ценообразование становится непростой задачей при рыночных, ценовых или валютных колебаниях, которые могли привести к самым разным последствиям. Поэтому мы понимали, что наименьший риск сосредоточен в готовом продукте, и чем быстрее мы со стройкой продвигаемся, тем меньше мы рискуем. Мы попытались максимально ускориться по своим проектам, которые были и так близки к готовности. Это было нашей стратегией. Потому что продать готовый продукт всегда легче, чем на фундаменте, особенно в условиях нестабильности. Вот поэтому мы и идем таким путем, стараемся проекты достаточно оперативно реализовывать. И сегментировать проект так, чтобы продукт фактически всегда у нас был в наличии.

То есть, можно огромный проект, площадку застраивать, строя по этажу, а можно на этой площадке начать с возведения каких-то знаковых объектов, в которых мы уверены и которые потребитель будет приобретать с тем, чтобы потом было легче продвигаться дальше. Это во многом вопрос концептуальной стратегии девелопера и специфики каждой площадки.

— Есть сейчас дефицит рабочей силы на рынке вообще и в вашей компании в частности? В последнее время Россия отменила ограничения на въезд мигрантов, восполнило ли это нехватку рабочей силы?

— Слишком мало времени прошло с момента отмены. Но я очень надеюсь, что дефицит рабочей силы удастся восполнить. При этом, с точки зрения рабочей силы, имеет значение и то, что с рынка ушли некоторые западные девелоперские компании, которые не были готовы к рискам и боялись попасть под санкционный огонь. Это тоже потери — в первую очередь, в том, что касается квалифицированного персонала, проектирования, архитектурного сообщества. Здесь определённые потери отрасль понесла. Что касается рабочей силы, это опять же очень правильное направление действий правительства. Нам нужно привлекать работников.

— Можно ли оценить масштабы нехватки рабочей силы в численном выражении?

Лично я не могу сказать, что у меня на площадке большой дефицит рабочей силы. Но я был бы рад, если бы этот рынок существовал не по принципу дефицитности, а по принципу профицитности, чтобы можно было конкурировать, выбирать и так далее. Особенно остро эта проблема стоит для регионов, прежде всего, в части квалифицированной рабочей силы, потому что стройка современная — это же не поднять и поднести, это достаточно серьезные инженерные задачи.

— А если еще необходимо развивать территории вокруг...

— Вообще вопрос зеленых зон для нас принципиальный. Еще в 2005 году, когда строили квадратные метры по максимуму, хоть в чистом поле, потому что был огромный дефицит жилья, мы запланировали в «Академическом» огромный парк. У нас идеология была почти нью-йоркская, это был наш Центральный парк. Мы огромные площади под это отдали, это самый большой частный парк в России, он больше «Зарядья».

Мы его создавали в центре района, и сейчас это любимое место отдыха для горожан. Мы уже дважды выиграли конкурсы по благоустройству, которые проводит Минстрой. Екатеринбургский проект собрал в стране наибольшее количество голосов, когда шло голосование по парковым проектам благоустройства.

Поэтому здесь, видите, возникает двойная связь. Мы это проектируем, и это, с одной стороны, девелоперская смелость, — при существующих ценах отдать большую территорию под парковую зону. А с другой стороны, это окупается, потому что порождает доверие потребителя, который понимает, что здесь никто не пришел схватить что-то и убежать, что компания пришла на годы. Преимущества больших проектов именно в этом — они стабильны, потому что у них есть доверие потребителя. Оно дается многолетним сотрудничеством.

«Каждая ниша на рынке — это огромные деньги»

— В лифтовом союзе нам рассказывали, что наши лифтовики не могут делать лифты выше 30-го этажа. Это так? И если да, как вы собираетесь решать эту проблему?

— Мы этот вопрос решаем. Сегодня у нас в Екатеринбурге есть высотные здания, и мы с лифтовиками обсуждаем этот вопрос, там есть решение.

— То есть, все-таки они могут?

— Все просто: раньше они проигрывали отчасти на конкурентном рынке другим компаниям. Сейчас много говорят про импортозамещение, но надо понимать: многое осуществляется просто потому, что освободились огромные ниши. И каждая ниша на рынке — это огромные деньги. И какая компания не желает их получить?

До этого, анализируя рынок, они видели, что у них недостаточно конкурентных усилий, что этот сегмент занят. Теперь, когда он свободен, компания видит, что она может попытаться это сделать. И так происходит со многими вещами.

— Если говорить о партнерстве с зарубежными компаниями, основные ваши партнеры теперь — это турецкие и китайские компании?

— В основном, конечно, правда, что сейчас турецкие и китайские компании работают на этом рынке. Но я думаю, что здесь еще многообразие возможностей впереди.

— Что, на ваш взгляд, будет происходить с ценами на квартиры? Они будут расти или падать? Или ситуация стабилизируется? Сейчас очень много мнений на этот счет.

Делать прогнозы в нынешней уникальной макроэкономической ситуации очень трудно. Если бы вы спросили меня об этом год назад, мне бы легче было что-то прогнозировать. Но выяснилось бы, что я ошибся.

— И все же, какова вероятность повышения цен?

Цены повышаться, несомненно, будут. Это неизбежно. Во-первых, к этому подталкивают макроэкономические процессы. С одной стороны, снижаются цены на металл, а с другой стороны, цены повышаются на отделочные материалы. Это всегда динамичный процесс. Но если ситуация, которая сейчас возникла, как-то будет законсервирована, никаких рывков происходить не должно. При этом, однако, параллельно идет медленное и планомерное повышение цен в темпе инфляции. Это тоже неизбежный процесс. Если вам обеспечат доходы, сопоставимые с инфляцией, то повышение цен для вас — это абстрактная цифра. А если ваши доходы существенно начнут отставать от инфляции, то тогда повышение цен для вас — трагедия. Так что я не готов брать на себя ответственность и заявлять о каких-то конкретных цифрах, поскольку макроэкономическая ситуация волатильна.

— Но есть ведь макроэкономические прогнозы...

— Прогнозы есть, но здесь сколько специалистов, столько мнений. Ответ на этот вопрос лежит не в девелоперской отрасли. Сами девелоперы не заинтересованы в росте цен совершенно. Они всегда за то, чтобы рынок был шире. Для нас всегда ключевым остается вопрос доступности жилья. А в этом вопросе очень многое зависит не от нас. Если же говорить о том, что зависит от нас, я считаю, что правительство совершенно правильно мыслит в сторону удешевления ипотеки и кредитов. Это крайне важно, потому что жилье — это одна из базовых потребностей для человека. Кроме того, сейчас, при сжатии всего финансового инструментария рынка, жилье становится правильной инвестиционной стратегией. Вкладывая в жилье, вы понимаете, что глобально вы потерять не можете. Но следует помнить, что ситуация с ним обстоит так же, как и с любым востребованным, привлекательным финансовым инструментом: цена на него регулируется рынком.

 



Читайте также

Нижегородские нудисты полюбили отдыхать на озерах Щелоковского хутора

Вместо аккуратных газонов улицы Петербурга «украшает» бурьян из борщевика и чертополоха

Астрологи рассказали, какому знаку зодиака ждать ссор с близкими: гороскоп на 27 июня




Game24.pro — паблик игровых новостей в календарном формате на основе технологичной новостной информационно-поисковой системы с элементами искусственного интеллекта, гео-отбора и возможностью мгновенной публикации авторского контента в режиме Free Public. Game24.pro — ваши Game News сегодня и сейчас .

Опубликовать свою новость, реплику, комментарий, анонс и т.д. можно мгновенно — здесь.



Персональные новости

Путин: Россия передаст Белоруссии ракетные комплексы "Искандер-М"

Московские врачи за сутки вылечили 166 человек от коронавируса

Алексей Тузов для Российской газеты: Внедрение электрокаров может замедлиться

Россия в ближайшие месяцы передаст Белоруссии комплексы "Искандер-М"